Lige nu er skattevæsenet i gang med at lave helt nye ejendomsvurderinger. De nye vurderinger er med til at bestemme, hvor meget du skal betale i boligskat – og har stor betydning, hvis du vil sælge din bolig eller købe en ny.

Men hvordan bliver din ejendomsvurdering udregnet? Og hvad kan få den til at stige? Eller til at falde? Svaret er … det kommer først og fremmest an på, hvordan dine naboer bor.

Dine naboer har stor betydning for din ejendomsværdi. Når skattevæsenet vurderer din bolig, kigger de nemlig på 15 huse i nærheden af dit eget, som er solgt inden for de seneste seks år. Det bør nemlig sige noget om, hvad dit hus kan sælges til. På baggrund af dem udregner de en kvadratmeterpris for området og for – tada – dit hus.

… Men hvad nu hvis dit hus adskiller sig fra dine naboers? Ja, i så fald kan du få tillæg eller nedslag på baggrund af de forskelle, der er. For eksempel …

… bliver din vurdering højere. Temmelig meget, faktisk. I hvert fald hvis dit hus er det eneste ud af bunken af huse, det bliver sammenlignet med, der har stråtag ...

Hvis alle sammenligningshusene har tag af teglsten, stiger værdien af hele din ejendom med omkring 9 procent. Har alle andre tagpap, er det cirka 11 procent.

Hvis alle dine sammenlignings-naboer har samme slags tag som dig, er der intet fald eller stigning.

… og er der ingen af sammen-ligningshusene, der har? Så stiger din ejendomsværdi også. Helt præcis med 3,4 procent.

Ejer du et hus til 10 millioner, svarer det altså til, at brændeovnen får din vurdering til at stige med 340.000. Ejer du et hus til en million, er det tilsvarende “kun” 34.000 kroner.

… og har alle de andre sammen-ligningshuse fjernvarme, slipper du billigere. Omkring 18 procent, faktisk. Har naboerne fjernvarme, mens du har el, giver det et værdifald på omkring 9 procent. Har I alle samme opvarmnings-kilde, hverken falder eller stiger værdien af dit hus.

Bor du klos op af en vindmølle, og bor alle dine sammenlignings-naboer længere væk, bliver din boligs værdi mindre værd.

Bor alle naboerne 1400 meter væk, mens du bor 0 meter fra vindmøllerne, falder din bolig eksempelvis med cirka 7 procent i værdi. Bor de 1.000 meter væk, falder værdien omkring 3 procent. Og omvendt – bor alle dine sammenligningsnaboer tættere på vindmøllerne end dig, stiger din bolig i værdi.

… og er husene, dit eget bliver sammenlignet med, gamle? Så stiger din vurdering. Meget.

Er dit hus eksempelvis fra 2012, mens dine sammenligningshuse er fra omkring 1935, stiger din værdi med lidt over 50 procent.

Er det til gengæld dig, der ejer et hus fra 1935, og er alle sammenligningshusene fra 2012, falder dit hus til gengæld tilsvarende i værdi – altså 33 procent. Prisstigningerne og -faldene er i øvrigt helt uafhængige af husets stand. Det skeler skattevæsenet ikke til, for den data har de ikke adgang til.

… Slipper du lidt billigere. Hvis du bor 0 meter fra en motorvej og dine sammenligningshuse ligger 750 meter væk fra motorvejen, giver det et værdifald på omkring 11 procent. Er sammenlignings-husene vurderet til eksempelvis fem millioner kroner, svarer det til et nedslag på 550.000 kroner.

Bor naboerne, som dit hus er sammenlignet med, i stedet 250 meter væk fra motorvejen, mister dit hus omkring 5 procent i værdi. Bor I allesammen 0 meter fra motorvejen, får ingen af jer i øvrigt et nedslag.

Så nyd udsigten, men vid, at du betaler for den! I hvert fald hvis ingen af dine sammenlignings-naboer har den. Ligger sammenligningshusene langt fra kysten (fx 900 meter), og har du 0 meter til kyst, stiger din boligs ejendomsværdi med omkring 60 procent.

Bor naboerne 900 meter fra kysten, mens du bor 500 meter derfra, får du en stigning på omtrent 8 procent. Bor sammenligningsnaboerne til gengæld tæt på kysten, mens du bor langt fra, er det din bolig, der får et nedslag i værdi.

… Der er mange flere faktorer, der spiller ind. For eksempel afstand til togbaner, antal toiletter og eventuel ombygning. Det samme gør afstand til station og boligareal. Men husk at alle disse faktorer først kommer i spil, hvis din bolig adskiller sig fra sammenligningshusene.

De nye skatteregler træder i kraft fra 2024, men ejer du dit hus inden da, vil du ikke skulle betale det, som boligskatten eventuelt stiger med - så længe du bliver boende. Det vil nye ejere derimod skulle, hvis du vælger at sælge det. Så det kan betyde, at du må sælge lidt billigere.